2025 부산 부동산 규제지역 확인법 및 최신 현황 (국토교통부 공식)

 

 

2025년 하반기, 부산 부동산 시장은 다시 한 번 규제 조정기를 맞이했습니다. 국토교통부의 2025년 하반기 부동산 안정화 대책에 따라 부산의 일부 지역이 새롭게 규제지역으로 재편성되었습니다.

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부산 규제지역 현황 (2025년 10월 기준)

구분	규제 유형	지정 여부	비고
해운대구	투기과열지구	유지	대출·청약 규제 강도 높음
수영구	투기과열지구	유지	청약 가점제 100% 적용
남구	조정대상지역	부분 지정	대연동·문현동 일대 재지정 (10·15 대책)
동래구	해제	2025.7.1 해제	부산시 공고 제2025-142호
연제·부산진·사하·북·금정·강서·기장군	비규제지역	유지	거래·대출 자유

정리: 부산은 현재 해운대·수영·남구 일부만 규제 유지, 나머지 지역은 모두 비규제지역으로 분류됩니다.

규제지역이란? 간단히 정리

부동산 규제지역은 시장 과열을 막기 위해 정부가 지정하는 지역입니다. 규제 강도에 따라 다음과 같이 구분됩니다.

• 투기과열지구: 대출 제한, 청약 자격 강화, 분양권 전매 금지
• 조정대상지역: 세금 중과, 실거주 의무 강화, 전매 제한
• 투기지역: 대출한도 축소, 세무조사 병행 (현재 부산 지정 없음)

부산 부동산 규제지역 간단 확인법 (2025년 기준)

① 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’

👉 https://rt.molit.go.kr

1. 사이트 접속 → ‘정책정보 → 규제지역 조회’ 선택
2. 부산 해운대구, 남구 등 검색
3. 붉은색 지역은 규제, 회색은 비규제 표시

 국토부 사이트는 법적 효력 기준이므로 가장 정확한 확인 경로입니다.

② 네이버 부동산 앱으로 확인

1. 네이버 부동산 앱 실행
2. ‘부산 해운대구’ 또는 ‘남구’ 검색
3. 상단 매물정보에 [투기과열지구] / [조정대상지역] 표기 확인

 네이버 지도는 실시간 반영되어 일반 사용자에게 접근성이 가장 높습니다.

③ 부산광역시청 고시공고 페이지

https://www.busan.go.kr 접속 후 ‘부동산 규제지역’ 검색 → “부산광역시 공고 제2025-142호” 다운로드. 지정일자 및 행정경계 좌표 확인 가능.

규제 해제 후 달라진 점

항목	규제지역	해제지역
LTV(대출비율)	40~50%	최대 70%
청약 거주기간 요건	2년 이상	1년 이상
분양권 전매	3년 제한	6개월 이후 가능
양도세 중과	다주택자 20~30%	일반세율 적용
DSR 규제	엄격 적용	1주택자 일부 완화

 규제가 해제된 지역은 거래와 청약이 활발해지고, 대출 문턱이 낮아졌습니다.

2025년 부산 부동산 시장 흐름

국토교통부 실거래가 통계에 따르면 비규제지역 중심으로 거래량이 크게 증가했습니다.

구분	2024년 9월	2025년 9월	증감률
해운대구	1,950건	2,120건	+8.7%
수영구	1,200건	1,310건	+9.2%
동래구	870건	1,480건	+70.1%
부산진구	740건	1,210건	+63.5%

규제지역 확인 시 주의사항

• 지도 서비스의 정보는 1~3일 지연될 수 있음 → 국토부 기준으로 최종 확인
• 남구는 일부 행정동(대연동·문현동)만 지정됨
• 해제·지정 효력은 공고일로부터 7일 후 발생
• 청약 신청일 기준으로 규제 상태가 적용됨

마무리  “규제를 알면, 기회가 보인다”

2025년 10월 현재 부산은 부분 규제 해제 도시로 전환되며 실수요자 중심의 안정세를 보이고 있습니다. 규제지역을 정확히 이해하면 청약·대출·전매 전략을 세울 때 큰 도움이 됩니다.

“규제를 아는 사람이, 기회를 먼저 잡는다.”