2025년 주택임대소득 과세 기준 변경, 이제는 어떻게 신고해야 할까?

2025년 주택임대소득 과세 기준, 왜 바뀌었을까?

2025년부터 시행되는 주택임대소득 과세 기준 개편은 단순한 수치 조정이 아니다.
이번 개정은 임대소득에 대한 포착률을 높이고, 과세 형평성을 강화하기 위한 정부의 세제정비 정책의 일환으로 이루어졌다.
기존에는 주택 수, 임대 금액, 거주 지역 등 복잡한 기준이 혼재되어 있어 납세자 스스로 과세 여부를 판단하기 어려웠고,
그 결과 신고 누락, 과소 신고, 무신고 사례가 빈번하게 발생해 왔다.

정부는 2025년부터 이러한 문제를 해결하기 위해 기준 금액을 단순화하고, 신고·납부 체계를 통합하는 방향으로 개편을 단행했다.
특히 소득세 체계에서 주택임대소득은 ‘종합소득세 또는 분리과세 대상’으로 명확히 정리되었으며,
연간 총 임대소득 규모, 주택 수, 과세 방법 선택 조건 등이 개편된 것이다.

이번 개정의 가장 큰 특징은, 기존 2천만 원 비과세 기준이 폐지되고 모든 주택임대소득이 과세 대상이 되었다는 점이다.
단, 일부 저소득층이나 소액 임대인의 세 부담을 완화하기 위해 기본공제 확대와 세율 적용 기준의 하향 조정이 병행되었으며,
모든 임대인은 이제부터 임대소득이 있다면 반드시 신고를 해야 하며, 신고 방식도 선택해야 한다.

무엇이 달라졌나? 주요 변경사항 요약

2025년 개정으로 달라진 주택임대소득 과세 구조의 주요 포인트는 다음과 같다.

1. 과세 대상 소득 기준 변화
   기존에는 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 과세를 하지 않거나 분리과세 선택만 가능했지만,
   2025년부터는 임대소득이 1원이라도 발생하면 무조건 과세 대상이 된다.
   단, 일정 소득 이하자는 분리과세를 선택할 수 있다.
2. 과세 방법 선택 제도 도입
   임대소득이 발생한 납세자는 종합과세 또는 분리과세 중 하나를 선택해서 신고해야 한다.

• 종합과세: 다른 소득과 합산해 누진세율(6~45%) 적용
• 분리과세: 14% 단일세율 + 지방소득세 1.4% = 실질 세율 15.4%

1. 주택 수 기준 폐지 및 단순화
   기존에는 1주택 비과세, 2주택 이상 조건별 과세 등이 존재했으나, 2025년부터는 주택 수에 관계없이 ‘임대소득 발생 여부’만 기준이 된다.
   다만 고가주택(기준시가 9억 원 초과), 복수주택 보유자의 경우는 여전히 종합과세 유도가 강해진다.
2. 기본경비율·필요경비율 조정

• 분리과세 시 경비율: 60%에서 55%로 조정 (미등록 시 50% 적용)
• 등록임대사업자는 여전히 필요경비 방식으로 실비 공제 가능
  즉, 등록 여부에 따라 세액 차이가 확연히 달라질 수 있기 때문에 임대등록 여부가 중요해졌다.

신고 의무 강화 및 자동 포착 시스템 도입
2025년부터는 국세청이 계약서 등록, 보증금·월세 계좌 흐름, 부동산 중개업소 자료 등을 종합 분석해
자동으로 임대소득을 추정 및 통보하게 된다. 신고하지 않을 경우 가산세(산출세액의 20%)가 부과된다.

소득세 신고 방법: 종합과세 vs 분리과세, 어떤 게 유리할까?

소득세 신고 시 가장 중요한 결정은 바로 종합과세와 분리과세 중 어느 방식을 선택할 것인가다.
2025년부터는 선택이 가능하지만, 선택에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있기 때문에 미리 시뮬레이션하고 유리한 방식을 선택해야 한다.

종합과세를 선택하는 것이 유리한 경우:

• 다른 소득(근로소득, 사업소득 등)이 적거나 없는 경우
• 임대소득 외 수입이 거의 없는 고령자, 전업 주부
• 필요경비를 많이 인정받을 수 있는 구조 (관리비, 유지비, 대출이자 등 지출이 많은 경우)

분리과세가 유리한 경우:

• 다른 소득이 많아 종합소득세율이 15% 이상으로 올라가는 근로자, 전문직
• 임대소득이 2천만 원 이하이며, 지출이 거의 없는 경우
• 절세보다 신고 간소화와 리스크 회피를 원하는 경우

또한 2025년부터는 소득세 신고 시 홈택스에서 사전채움 기능을 통해 자동으로 임대소득 자료를 불러올 수 있기 때문에,
단순하게 소득 내역만 확인하고 클릭 몇 번으로 분리과세 또는 종합과세 선택이 가능하다.
그러나 잘못된 선택을 했을 경우에는 신고 이후 정정이 제한될 수 있으므로 세무 전문가와 상담한 뒤 결정하는 것이 안전하다.

미등록 임대사업자의 세금 리스크와 주의사항

2025년 개정 이후 가장 주의해야 할 대상은 미등록 임대사업자다.
기존에는 소규모 주택임대사업자의 경우 등록하지 않아도 실질적인 과세가 없었지만,
이제는 등록 여부에 따라 세금 차등이 분명히 생기고, 미등록자는 다양한 불이익이 따르게 된다.

• 경비율 축소: 등록사업자는 최대 60% 필요경비 인정, 미등록자는 50%로 제한
• 세액공제 제외: 등록 임대사업자는 지방세 감면, 장기보유특별공제, 건강보험료 인상 방지 등 부가 혜택이 많지만,
  미등록자는 이런 혜택에서 제외되고 종합과세 강제 적용 대상이 될 가능성이 높다.

또한 2025년부터 국세청은 금융정보분석원(FIU), 전세금 보증 시스템, 임대차 신고제 자료를 활용해
비신고 임대소득을 사전 포착하고, 사후 자진신고 기회를 줄이겠다는 방침을 밝혔다.
미신고가 적발될 경우 산출세액의 20% 가산세 외에도 무신고가산세(20%), 납부불성실가산세(연 10%)가 중첩되어
실제 납부세액의 150% 이상을 낼 수도 있는 리스크가 존재한다.

따라서 주택을 1채라도 임대 중이라면, 등록 여부와 관계없이 정확히 소득세 신고를 준비하고, 과세 기준에 맞는 방식으로 대응하는 것이 중요하다.

전월세 보증금도 과세 대상일까? 간과하기 쉬운 간주임대료 개념

주택임대소득을 신고할 때 많은 사람들이 혼동하는 개념 중 하나가 보증금도 세금 대상이 되는가?에 대한 부분이다.
2025년 개정 세법에서도 이와 관련된 기본 원칙은 기존과 동일하되, 과세대상 확대에 따라 간주임대료 과세가 실제 적용되는 사례가 많아질 전망이다.

기본적으로 전세나 보증금만 받고 월세를 받지 않는 경우, 월세 자체에 대한 소득은 없지만,
보증금이 일정 수준 이상이면 이를 ‘간주임대료’로 계산해 소득세 과세 대상으로 본다.

• 간주임대료 과세 대상 기준:
  보유한 주택 수가 3채 이상이거나, 혹은 2채이지만 기준시가 총합이 9억 원을 초과하는 경우,
  전세 보증금의 일부를 ‘월세로 간주’하여 과세한다.
• 계산식 예시 (2025년 기준):
  보증금 총액 × 정기예금 이자율(예: 2.5%) × 과세 비율(60%)
  → 이 계산 결과가 ‘월세로 간주되는 소득’으로 보고 소득세에 포함된다.

즉, 전세를 줬다고 해서 세금을 안 내는 건 아니며, 주택 수와 기준시가 조건에 따라선 간접적인 월세 소득이 존재한다고 간주해 소득세를 부과한다는 점에서, 많은 다주택 임대인이 실질적으로 영향을 받을 수 있다.

이 때문에 2025년부터는 전월세 임대계약 신고를 할 때 ‘보증금 기준과 주택 수’에 따라 간주임대료 과세 여부를 사전에 확인하는 것이 필요하다.
특히 상가임대와 주택임대를 병행하는 경우, 각각의 과세 구조가 다르기 때문에 더 복잡해질 수 있다.

건강보험료, 종합소득세와의 연결 효과까지 고려해야 한다

2025년부터 달라지는 주택임대소득 과세 구조는 단순히 소득세만의 문제가 아니다.
소득세 신고 결과는 곧 건강보험료, 국민연금 보험료, 각종 정부지원 자격요건 등과도 연계되기 때문에,
임대소득을 신고하는 방식에 따라 다른 세금이나 부담금까지 크게 달라질 수 있다.

특히 지역가입자의 경우, 종합소득세 신고 금액이 그대로 건강보험료 산정 기준으로 사용된다.
만약 월세를 받는 주택 2채에 대해 종합과세 방식으로 신고해 소득금액이 연 4천만 원을 초과하게 되면,
건강보험료가 월 수십만 원 증가하는 상황이 벌어질 수 있다.
반대로, 같은 소득이라도 분리과세로 신고하면 건강보험료 산정 기준 소득에 반영되지 않아 보험료 부담이 줄어드는 효과가 있다.

또한 정부가 제공하는 청년 우대형 청약통장, 기초연금, 보육료 지원 등의 자격 요건도 대부분 종합소득금액 기준으로 책정된다.
이 때문에 주택임대소득이 포함되면 ‘숨은 소득’이 드러나 자격에서 탈락하거나 기존 수급 중단이 발생할 수 있다.

결국, 2025년부터는 임대소득이 단순히 세금 문제를 넘어서 개인의 사회보험료와 정부 지원정책 전반에 영향을 미치는 중요한 재무 지표로 작용하게 된다.
따라서 무조건 세금을 줄이는 것만을 목표로 하기보다는, 건강보험료, 각종 수급자격 조건, 자녀교육 지원, 신용등급까지 고려한 통합적 절세 전략이 필요하다.

지금 준비해야 할 절세 전략 5가지

2025년부터 달라지는 임대소득세 제도에 대응하기 위해선, 단순한 신고가 아니라 전략적인 절세 준비가 필요하다.
지금 바로 적용할 수 있는 5가지 절세 전략은 다음과 같다.

1. 등록임대사업자 전환 고려
   장기임대, 주택 수 제한 등 조건을 맞출 수 있다면 등록 임대사업자로 전환하는 것이 여러모로 유리하다.
   지방세, 건강보험료, 종합소득세 등 직접적 감세 효과가 있다.
2. 주택 수 정리 및 고가주택 비율 관리
   복수 주택을 보유하고 있다면, 매각, 증여, 분할 등의 방법으로 보유 구조를 조정해 과세구간을 낮추는 것도 중요하다.
3. 임대차 계약서 신고와 사업용 계좌 구분
   계약서 신고와 보증금·월세 입금 계좌를 사업용으로 분리하면 국세청 자동 자료 연동 시 정확한 소득 인식 및 필요경비 증빙에 유리하다.
4. 경비처리 내역 준비 (이자, 수리비, 세금 등)
   대출이자, 건물 수리비, 유지관리비, 세입자 모집 비용 등은 공제 가능한 필요경비다.
   2025년부터는 세금계산서, 카드 영수증 등 객관적 증빙이 요구되므로 미리 준비해야 한다.
5. 홈택스 사전채움 기능 활용
   2025년부터 홈택스에서는 임대소득 사전채움 기능을 강화해 임대자료, 수입금액, 공제 예상액 등을 자동 안내한다.
   이를 기반으로 신고 누락 없이 정확한 신고를 할 수 있으며, 신고 마감일 이전까지 분리과세/종합과세 시뮬레이션 기능도 제공되므로 활용도를 높여야 한다.